• Les documents que le bailleur peut exiger au candidat locataire :

Pour évaluer la situation financière de ses candidats à la location, le propriétaire est en droit de demander divers justificatifs :

-Le dernier ou l'avant dernier avis d'imposition ou de non-imposition (idem si certains revenus ne sont pas percus en France).

-Les 3 derniers bulletins de salaire.

-Le justificatif de versement d'indemnité de stage.

-Pour les professions non salariées : Les 2 derniers bilans ou une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivrés par un comptable.

-Un justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des 3 derniers mois.

-Une attestation de simulation établie par l'organisme payeur ou une simulation faite par le locataire relative aux aides au logement.

-Un avis d'attribution de bourse pour les étudiants

-Un titre de propriété ou le dernier avis de taxe foncière.

-Un justificatif de revenus fonciers, rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

-Les 3 dernières quittances de loyer, ou une attestation du précédent bailleur ou de son mandataire indiquant que le candidat est à jour de ses loyers et charges (s'il est locataire).

-Une attestation d'élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l'article L264-2 du code de l'action sociale et des familles (si le candidat est une personne sans domicile fixe).

-Une attestation sur l'honneur de l'hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile (s'il est hébergé).

-Le dernier avis de taxe foncière ou le titre de propriété de la résidence principale (si le candidat est propriétaire).

-Le contrat de travail ou de stage ou, à défaut, l'attestation de l'emploveur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonction envisagée et le cas échéant, la durée de la période d'essai.

-Un extrait K ou Kbis du registre du commerce et des socié-tés, de moins de 3 mois, pour une entreprise commerciale.

-Un extrait D1 original du registre des métiers, de moins de 3 mois, pour un artisan.

-Une copie du certificat d'identification de l'Insee, comportant les numéros d'identification, pour un travailleur indépendant.

-Une copie de la carte professionnelle pour une personne exerçant une profession liberale.

-Toute pièce récente attestant de l'activité pour les autres professionnels.

-La carte d'étudiant ou le certificat de scolarité pour l'année en cours

Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution

• Peut-on s'assurer de la véracité des documents transmis ?

La première vérification à opérer et de comparer le montant des salaires perçus sur les bulletins de paie et le montant du dernier avis d'imposition. Pour être certains que celui-ci est une pièce originale, rendez-vous sur le site impots.gouv.fr/secavis/ pour vous assurer de l'authenticité du document.

• Peut-on demander aux candidats d'autres documents ?

Vous ne pourrez pas exiger d'autres documents que ceux présents sur la liste ci-dessus tirée du décret de 2015 sous peine d'une amende d'un montant maximal de 3000 € pour une personne physique et de 15000 € pour une personne morale (art 22-2 de la loi de 1989).

Pour rassurer tout le monde : dossierfacile.fr est un service gratuit en ligne pour les candidats à la location. Il permet de créer un dossier complet, conforme et sécuriser à remettre au bailleur.

• La caution peut-elle toujours être demandée ?

Non, si vous faites le choix de souscrir une assurance GLI (garantie des loyers impayés) il vous sera impossible d'exiger une caution.

Les renseignements à communiquer au locataire avant la signature du bail.

Les conditions de location (arrêté du 21-04-2022)

1. Le montant du loyer mensuel et des charges suivies de la mention "par mois" et, s'il y a lieu de la mention "charges comprises".
2. Le montant des charges récupérables ainsi que le mode de paiement.
3. Le montant du loyer de références si situées dans une zone ou les loyers sont encadrés.
4. Le montant du dépôt de garantie.
5. Le caractère "meublé" du bien dans le cas d'une mise en location meublée.
6. Le montant des honoraires d'état des lieux et de rédactions de baux si effectués par un professionnel.
7. La commune et son arrondissement (Paris, Marseille, Lyon).
8. La surface habitable du bien en m².

Avant la signature du contrat de location, le propriétaire doit transmettre au locataire plusieurs informations, notamment le dossier de diagnostic technique. Il peut être envoyé par courrier électronique sauf si opposition du locataire.

Voici ce que vous devez inclure dans votre DDT :  

LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE (DPE) 

Requis dans l'ensemble des logements. Il va évaluer la consommation énergétique du bien et sera obligatoire pour le bailleur après le 1er juillet 2021. Il est édité par un professionnel agréé et couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle, le DPE est valable 10 ans. Il vous coutera entre 100€ et 300€ selon la taille du logement payé par le propriétaire.

L'ETAT DE L'INSTALLATION ELECTRIQUE ET DU GAZ 

Le bailleur doit effectuer, à ses frais, un diagnostic de sécurité électrique si l’installa­tion interne a plus de 15 ans. Il en va de même pour l’installation interne de gaz si elle a davantage de 15 ans. Réalisés par unprofes­sionnel, ces diagnostics sont valables 6 ans maximums.

LES AUTRES DOCUMENTS NECESSAIRE

En supplément du DDT, le propriétaire doit annoncer au résidant d'éventuels sinistres ayant eu lieu sur le logements. Cela vise d'autant plus les logements situés parmi des communes ayant fait l’objet d’au moins un arrêté de catastrophe naturelle ou technolo­gique, autrement dit la quasi-totalité de la France (chiffre disponible sur georisques.gouv.fr).

En copropriété, le propriétaire doit aussi com­muniquer directement au résidant les extraits du règlement de copropriété concer­nant la jouis­sance et l’usage des parties privatives et com­munes. Celui-ci doit expliquer la quote-part du bien loué (en millièmes) pour les différentes charges : chauffage, entretien des parties communes, espaces verts. Cette com­munication peut se faire par voie
dématéria­lisée, si le locataire ne s’y oppose pas.

LE PERMIS DE LOUER REQUIS DANS CERTAINES COMMUNES

Pour lutter contre l'habitat inadapté et précaire, certaines communes (par exemple dans les départements de la Seine-Saint-Denis et du Val-d'Oise) exigent une déclaration de location voire une autorisation préalable de location, dite « permis de louer ».(Art. L 635-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation). La commune peut alors refuser de louer un bien si celui-ci est indigne ou met en danger la sécurité des locataires. Renseignez-vous auprès de votre mairie. Les propriétaires qui ne respectent pas l'obligation établis dans leur commune seront passibles d'une amende pouvant aller jusqu'à 5 000 € par logement.

Le lieu d'hébergement
Le bail doit préciser si le logement est réservé à un usage d'habitation ou s'il est destiné à un usage "mixte", à usage d'habitation et professionnel (par exemple, un cabinet d'avocats ou un cabinet médical). En copropriété, il convient de vérifier si le règlement de la copropriété autorise les activités professionnelles dans le logement. A noter que la signature d'une location mixte n'oblige pas le locataire à utiliser les lieux pour chacun des deux usages prévus au contrat.

La nomination des parties
Le document doit indiquer les noms et adresses du bailleur et du locataire. Si le bien change de mains pendant la durée de la location, suite à une vente, une donation, une succession, etc., le nouveau propriétaire doit communiquer au locataire d'origine l'identité et l'adresse du bailleur et, le cas échéant, de son représentant. De même, un bailleur qui déménage en cours de bail a intérêt à informer le locataire de sa nouvelle adresse, de préférence par courrier recommandé.

La surface habitable 
Les surfaces à considérer sont définies à l'article R 156-1 du code de la construction et de l'habitation. Il s'agit de la surface au sol, soustraite de la surface occupée par les murs, les cloisons, les marches et les cages d'escalier, les supports de portes et de fenêtres... ne tenez pas compte des combles inachevés, des pièces attenantes (caves, sous-sols, garages,balcons...), ou pièces d'habitation de moins de 1,80 mètre de hauteur.
A noter que si la superficie réelle du logement est inférieure de plus d'un vingtième, (ce qui représente 5%) à la superficie mentionnée au contrat, le locataire peut demander au bailleur de diminuer le loyer de la différence indiquée. (article 3-1 de la loi de 1989).

Le descriptif du lieu
Le contrat doit préciser de quel type d'immeuble il s'agit, de son régime juridique (copropriété ou non) et la date de sa construction. Il doit indiquer également le nombre de pièces principales du logement et leurs parties secondaires (terrasse, jardin...), leurs équipements (cuisine, placards, meubles...) et le détail des sanitaires (toilette, salle de bain avec douche, baignoire etc. . ).
Le contrat doit mentionner : 
les éventuels locaux et équipements annexes à usage privé du locataire (cave, garage, parking). 
Anisi que les locaux, pièces, équipements et accessoires de l'immeuble à usage public (abris vélos, ascenseurs, espaces verts, bacs à litière, services de sécurité, etc.), et précise le mode de production du chauffage et de l'eau chaude sanitaire (individuellement ou collectivement). Pour le chauffage collectif, le bail doit préciser les modalités de répartition de la consommation du locataire.

Le montant du loyer

Si le logement est dans une zone réglementée par l’encadrement des loyers, le bail doit faire référence au loyer de base et au loyer de référence majoré correspondant à la catégorie de logements (article 140 V de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018). Il faut également indiquer le complément de loyer que le bailleur peut exiger dans certaines circonstances et ses éléments de calcul. Le bail doit mentionner le montant du dernier loyer de l’ancien locataire et la date de paiement de ce dernier, à condition que le précédent locataire ait quitté les lieux moins de 18 mois avant la signature du nouveau bail (article 3.8 de la loi de 1989). Vous devez également préciser la date de votre dernière révision de loyer. En cas de renouvellement du bail vous pouvez réévaluer le montant du loyer sous certaines conditions, par exemple, si le montant est en dessous du prix moyen du marché. Dans ce cas vous devrez inclure dans le bail le montant de variation ainsi que le rythme d’application progressive si vous décidez d’une augmentation échelonnée.

Le mode de paiement

Le bail doit indiquer la périodicité et la date de paiement du loyer. En général le loyer et la provision de charge sont versés d’avance au début de chaque mois par virement bancaire ou par chèques. Attention, le bailleur ne peut pas inclure dans le bail le paiement du loyer par prélèvement automatique ou par retenue du montant sur le salaire du locataire.

Le partage et la répartition des charges entre le bailleur et le locataire

L’ensemble des charges sont à payer par le propriétaire du logement qui à son tour refacture certaines charges au locataire.

Le locataire doit s’acquitter :

•             Ascenseur : électricité et petites réparations ;

•             Eau chaude et froide ainsi que le chauffage des parties privées et collectives ;

•             Installations individuelles (par exemple pour l’eau et le chauffage) ;

•             Entretien des parties communes intérieures ;

•             Ordures, vitres, fosses ;

•             L’ensemble des impôts liés aux taxes d’habitation, taxe de redevance, taxe de balayage, etc.

Le propriétaire doit s’acquitter :

•             Réparations importantes (y compris pour l’ascenseur);

•             Installations importantes touchant eau et chauffage ;

•             Grosses réparations parties communes et extérieur ;

•             Honoraires du syndic ;

•             Taxe foncière ;

•             Assurance de l’immeuble.

La prise d’effet et durée du bail

Le contrat de location doit inclure la durée et la date à laquelle le locataire peut prendre possession du logement. En générale cette date coïncide avec celle de l’état des lieux d’entrée et de la remise des clés. Alors que la signature du bail est souvent faite avant. Dès la signature le locataire est engagé mais s’il change d’avis avant l’entrée sur les lieux, il devra adresser un congé au bailleur en respectant le délai de préavis légal. Bien entendu, le locataire ne sera tenu de payer le loyer et les charges au propriétaire qu’à compter de la date d’effet du bail.

La durée minimale du bail prévue par l’article 10 de loi de 1989 est de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique.

Lorsque le bailleur est une personne morale la durée minimum du bail est de 6 ans.

Cette durée légale est un minimum, les parties peuvent toujours conclure un contrat pour une période plus longue. Mais c’est rare en pratique.